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商鋪投資常見風險防範

58創業加盟網  編輯:曉艷

  商鋪投資常見風險防範

  “投資商鋪是金,投資辦公樓是銀,投資住宅是銅。”作為不動產投資理念,商鋪熱正在持續升溫,並以其短期內給予投資者豐厚回報而成為新世紀各類投資中最耀眼的亮點。然而,同行沒有同利。商鋪投資前景雖然看好,但並不意味着每一個投資者都保賺不賠。與住宅市場相比,商鋪市場受到更多政策、行業、操作等因素的制約。涉足這樣一個市場,起初最重要的也許是膽量;而在市場逐漸成熟的過程中 ,則需要更多的理性和對風險控制的技巧。基於此,筆者將投資者在買賣、租賃商鋪中經常碰到的一些問題歸納整理。前事不忘,後事之師,希望能對讀者有所裨益。

  案例1:中介保管定金不力,一訴未平一訟又起

  【案情介紹】2005年7月5日,黃先生與胡女士通過某中介簽訂了一份商鋪買賣預訂協議。黃先生將其二百多平米的商鋪出售給胡女士,轉讓價300萬元,首付款40%(120萬元),約定於簽訂正式合同時支付,餘額由胡女士向銀行申請按揭,同時約定預訂協議簽署后三十日內簽正式合同。后胡向黃支付定金人民幣3萬元,黃出具了定金收據。中介為確保收到中介費,便要求上家將定金交給其保管,也出具了蓋有公章的《定金保管合同書》。8月2日,在簽署正式合同時,黃先生吃驚地發現,40%首付款變成了“首付款為人民幣三十萬元整”(只有10%),遂提出疑義。但胡表示拿不出更多的錢,雙方不歡而散,訴諸法庭。開庭之前,在胡女士的一再要求下,中介便把上家交給其保管的定金交還給胡。拿回定金后,胡撤訴,但本案引發了連環訴訟。黃先生得知中介把定金還給下家后,便把中介起訴到法院,要求中介依據保管合同書、歸還定金,最終法院判令中介歸還定金。目前中介想挽回損失,就必須再起訴下家要求返還3萬元定金。

  【法律提醒】上海聯業律師事務所律師馬永健:1.上下家依法簽訂的預訂合同對雙方當事人具有法律約束力,當事人應當嚴格按照合同約定履行合同,否則將因為違約付出代價;2.上下家如果對合同預訂協議內容有所變更,除合同另有約定外,要雙方協商一致后再作出變更,並且要用書面形式進行變更,最好籤訂補充協議將變更內容固定下來,由原預訂協議簽約當事人簽字或蓋章;3.鑒於商鋪買賣容易發生糾紛,建議當事人增強法律意識,尤其是證據意識,最好能在買賣前諮詢專業房產律師或是聘請專業房產律師為買賣保駕護航;4.房產中介公司作為專業服務機構,應當熟悉合同法、民法及其他房產相關法律法規,對從業人員進行普法教育,在法律規則之內進行經營活動。這樣才能盡量避免中介公司被牽涉到眾多房產糾紛之中。

  案例2:居民樓下開餐廳,違規經營被叫停

  【案情介紹】李先生所住的小區人氣較旺,但餐飲店非常少,居民購買點心或吃個便當都非常不方便。今年4月份李先生將其房屋與底樓郭女士的房屋進行置換,開設了一個便當店,早上賣點心和豆漿,中午晚上經營特色小吃。開張後生意非常紅火,小區居民尤其是上班族都稱讚李先生為他們解決了吃飯的後顧之憂。然而好景不長,物業部門最近出面干涉,接着工商部門也要求李先生即日關閉店面,否則處以重罰。李先生諮詢律師后才知,其在居民樓內開餐飲店,在沒有改變房屋使用性質之前,屬於非法經營。

  【法律提醒】上海佩信科諾律師事務所律師黃學鋒:由於居民樓的使用性質為住宅,若業主、使用人或承租人用於開餐廳,必須進行房屋使用性質的變更登記。根據滬房地資物(2002)99號文件規定,業主和使用人申請改變住宅使用性質,須符合下列條件:沿街底層住宅;符合城市規劃要求;符合房屋使用安全;不造成居住使用困難;不影響相鄰房屋使用;不影響文物和優秀近代建築保護;相鄰業主、使用人以及業主委員會的書面同意證明;其中改作經營餐飲和娛樂業的,須提交該幢房屋全體業主或使用人的書面同意證明;承租人要求改變住宅使用性質的,已徵得出租人書面同意證明,且必須符合住宅使用公約和業主公約的規定。

  在居民樓內開設餐廳,除前述要求外,還應符合有關部門的規劃。因為根據市環保局的有關規定,在本市中心城、新城和中心鎮範圍的居民住宅樓內,不得新建產生油煙污染的飲食服務經營場所,規劃作為飲食服務用房的除外;開設餐廳還需經過消防部門、酒類專賣管理局、衛生局等部門的批准,只有各部門的批文和環境影響報告齊備后,餐廳方可開張營業。

  案例3:口頭約定無書證,期鋪轉讓起糾紛

  【案情介紹】2004年1月7日,某房產銷售公司因買浦東某商鋪,與開發商簽署了《商品房預售合同》,並辦理了預售登記手續。同年4月19日,該銷售公司又與黃先生簽署了《合同權益轉讓書》,雙方約定由黃先生受讓該商鋪,簽約時支付總房價的65%,剩餘部分申請銀行貸款。雙方同時口頭約定,由銷售公司代辦貸款手續,於是黃先生把辦理貸款所需的資料和費用都交給了銷售公司。但同年8月20日,銷售公司突然發函給黃先生,認為黃先生沒有辦理銀行貸款,也沒有向其支付剩餘轉讓價款,於是以構成違約為由,決定解除合同,並要求黃先生前去辦理退款手續。接函后的黃先生非常着急,經過其委託的律師調查取證和多次交涉,銷售公司同意繼續出售商鋪,但黃先生須一次性付清剩餘款項。



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